갭투자란? Gap투자

갭투자란? Gap투자

갭투자는 시세차익을 목적으로 주택의 매매 가격과 전세금 간의 차액이 작은 집을 전세를 끼고 매입하는 투자

 

간단하게 말해서 전세를 끼고 집을 사는 것을 말한다. 적은 비용으로 부동산을 확보하는 방식이다. 갭투자는 일반적으로 매매가와 전세의 가격차이가 적을 때 일어난다. 예를 들어서 아파트의 가격이 3억 원이고 전세가가 2억 8천만 원이라고 하면 전세입자를 그대로 두고 2천만 원 만을 가지고 아파트를 살 수 있다. 이후에 아파트의 가격이 상승하면 매도해 차익을 얻을 수 있다. 주택을 구입할 때 주택가격을 온전히 가지고 있지 않아도 부동산 투자를 할 수 있어 부동산 호황기 즉, 부동산 가격이 오르는 시기에 주목받는 투자방법이다. 하지만 부동산 하락기 즉, 부동산 가격이 내려가게 되면 손해를 크게 볼 수 있고, 소위 말하는 깡통전세 문제가 생길 수 있다.

깡통 전세란?

깡통 전세란?

갭투자는 전세입자를 그대로 두고 집을 매입하는 경우도 있지만, 전세입자가 없는 경우에 전세입자를 매매자가 구한 다음 매도자에게 집을 구매하는 경우도 있다. 

 

갭투자의 특징과 문제점

• 적은 현금을 가지고 투자할 수 있다.

일반적으로는 전세가는 매매가의 50~60%가 적정선이지만 70%80% 또는 전세가와 매매가가 차이가 없는 경우도 있다. 전세를 끼고 구입하기 때문에 매매가와 전세가의 차이의 현금만 보유하고 있으면 주택을 구매할 수 있기 때문에 적은 현금 혹은 한 푼도 들지 않고 주택을 구매할 수 있는 투자 방법이다.

• 부동산 호황기에는 큰 이득을 , 부동산 하락기에는 큰 손해를 보게 된다.

만약 3억의 돈을 가지고 집 1채를 살 수도 있지만 갭투자를 이용해서 10채, 20채 많게는 30채 이상의 집을 사는 것도 가능하기 때문에 많은 사람들이 1채를 살 돈으로 갭투자를 통해서 여러 채를 매매하는 경우가 많다. 그렇기 때문에 1채의 주택 가격이 1천만 원이 하락하게 되면 1채를 산사람은 1천만 원의 손해를 보지만 10채를 갭투자로 산사람은 1억의 손해를 보게 되는 구조이다. 반대로 상승할 때는 1채는 1천만 원의 이득을 보지만 10채는 1억의 이득을 보게 된다. 또한 집가격이 오르고 있는 상태에서는 전세금을 올려 더 큰 수익을 얻을 수도 있지만 집가격이 내려가게 되어 전세금보다 낮아진다고 생각해 보자. 예를 들어서 1억짜리 집을 9천만 원의 전세를 끼고 현금 1천만 원을 들여서 샀다고 집가격이 하락해 8천만 원이 되었다면 원금과 1천만 원의 손해를 보게 되는 것은 물론 세입자가 보증금을 돌려달라고 하지 않겠나? 그리고 계약이 끝나서 9천만 원을 돌려줘야 하는 상황이 발생하게 되는 것이다. 

• 깡통전세의 주요 원인이라고 할 수 있다.

위에 설명했던 대로 1억의 집을 9천만 원의 전세를 끼고 1천만 원의 돈을 들여서 집을 샀다고 해보자. 집가격이 하락해서 8천만 원이 되어버리고, 전세계약기간이 끝나게 된다면 전세금을 돌려주어야 한다. 하지만 돈이 많아서 갭투자를 하는 경우보다는 가지고 있는 최대한의 돈으로 투자하는 경우가 많기 때문에 전세금을 돌려줄 돈이 없는 경우가 많고, 전세금을 돌려주지 않게 되면 집은 부동산 경매로 매각되게 된다. 이경우 갭투자를 한 투자자만 손해를 보면 상관이 없지만, 전세를 살고 있던 세입자도 손해를 보게 되는 경우가 많다. 누가 8천만 원짜리 집을 9천만 원 이상에 사주어야 전세금을 온전히 돌려받을 수 있는데 누가 사주겠는가?  대부분 경매로 집이 매각되면  현재 시세보다 훨씬 저렴하게 매각되는 것이 일반적이다.