깡통 전세란?

깡통전세란?

깡통 전세는 주택의 가격이 전세 보증금과 집주인의 주택담보대출 금액 합계가 더 높은 경우를 말한다.

 

일반적으로 전세금과 주담대를 더한 값이 집의 매매 가격의 70%를 넘어서면 깡통 전세에 해당하는 것으로 본다. 최근에 집 가격에 하락하면서 매매 가격과 전세보증금 격차가 줄어들면서 깡통 전세가 속출하는 문제가 계속해서 발생하고 있다.

집 가격이 하락하기 전에는 낮은 금리로 인해서 집 가격이 계속해서 상승했다. 집 가격이 상승하면서 전세 가격이 같이 상승했고, 높은 전세 가격으로 매매 가격과 차이가 얼마 나지 않는 상황이 일어났다. 하지만 금리인상으로 인해 집값이 급격한 하락세를 맞이하면서 문제가 생기기 시작했다. 집 가격보다 전셋값이 낮은 주택들이 많이 생겨나기 시작했다.

또한 다른 이유로는 전세보증금을 끼고 매매하는 갭 투자를 꼽는다. 예를 들어서 1억 원의 집이 있고, 전세보증금이 7천만 원이라면 전세보증금을 끼고 3천만 원 가지고 집을 매매하는 투자방식인 갭 투자가 유행처럼 번졌다. 집 가격이 상승하는 시기에는 큰 문제가 되지 않지만 하락하게 되면 1억 원이던 집이 6천만 원이 된다고 해보자. 전세입자가 계약 만료로 이사를 가는 상황이 되면 전세보증금 7천만 원을 준비해야 한다. 이때 방법은 3가지 정도이다. 가지고 있는 현금으로 전세보증금을 주거나, 새로운 전세입자와 7천만 원으로 계약을 하거나, 주택을 팔아 7천만 원을 만드는 방법이다. 하지만 주택을 팔아도 1천만 원이 부족하고, 집 가격이 하락하는 시기에 집값이 6천만 원인데 7천만 원으로 전세를 들어오는 사람은 없을 것이다. 차라리 주택을 매수하는 것이 이득이기 때문이다. 

주택 가격이 하락하는 시기에 새로운 전세입자를 구하기도 힘들고, 주택 매수자 또한 구하기 힘들다. 또한, 깡통전세의 가장 큰 문제는 모든 피해를 세입자가 고스란히 겪는다는 것이다. 높아진 금리로 인해서 전세보증금을 마련하기 위해 받은 대출과 돌려받지 못할 수도 있는 이중고를 겪게 되기 때문이다.