서브프라임 모기지 사태란?

 

목차

서브프라임 모기지 사태에 대해서 알아봅시다.

 

서브프라임 모기지 사태란?

서브프라임 모기지 사태(subprime mortgage)는 미국의 신용도가 낮은 저소득층에게 높은 금리로 주택담보대출을 무리하게 해 주면서 금리 상승, 주택 가격이 하락하면서 이체율이 증가해 파생상품을 만들었던 금융기관들은 큰 손실을 입은 사건

 

서브프라임 사태를 알기 위해선 미국의 주택담보대출 신용 단계를 알아야 합니다.

1. 프라임(prime) : 높은 신용등급 , 확실한 수입, 재산이 있는 상환능력이 높은 단계
2. 알트-에이(alt-a) : 중간 신용등급 , 프라임 단계보다는 낮은 신용등급이지만 상환능력이 있는 단계
3. 서브프라임(subprime) : 소득이 낮거나, 금융거래기록이 거의 없는 신용이 낮은 단계

서브프라임 모기지는 서브프라임(subprime) 정도의 신용등급을 가진 사람들이  주택담보대출(mortgage)을 받는 것을 말합니다. 위와 같이 낮은 등급의 신용도를 가진 고객들이 주택담보대출을 받는 것입니다. 

 

주요 개요

미국 저금리 정책(IT버블 붕괴 등) -> 금리인하로 부동산 가격 상승 -> 서브프라임 모기지 파생상품 -> 2004년 저금리 정책 종료 ->  금리 상승으로 인한 부동산 가격 붕괴 -> 저소득층 원금상환불가  -> 기업, 증권사, 금융사 등등 파산 -> 2008년 세계경제위기

 

서브프라임 모기지는 처음에는 문제가 되지 않았습니다. 미국은 2000년대 초반 이라크 전쟁, IT버블 붕괴, 911 테러 등으로 경기가 안 좋아졌고, 이에 따라서 미국은 저금리 정책을 펼칩니다.

이로 인해 주택융자 금리가 낮아지고, 부동산 가격이 상승했습니다. 그래서 대출을 받아 부동산을 산 다음 다시 주택을 담보로 대출을 다시 받는 것이 대출자가 파산을 하더라도 부동산 가격 상승으로 인해서 대출원금이 보전되어 금융회사가 손해를 보지 않는 구조로 많은 사람들이 주택담보대출을 받기 시작했습니다.

이것으로 금융기관은 파생상품을 만들게 됩니다. 증권화하여 많은 기업들에게 판매했습니다. 이를 구매한 많은 기업, 금융사, 증권사 등등이 파산으로 이어집니다. 하지만 2004년 미국이 저금리 정책을 종료하면서 부동산 가격이 붕괴되기 시작했습니다. 그래서 주택담보대출의 금리가 올라가면서 낮은 신용등급의 서브프라임 단계인 저소득층이 원금을 갚지 못하는 상황이 옵니다. 

미국이라는 선진국이 경제위기를 맞으면서 세계적으로 경제위기 (2008년 세계 금융위기)까지 오게 됩니다. 

 

파생상품이 왜 문제인가?

부동산 가격이 상승하자 금융사에서 여러 가지 상품을 만듭니다. 

• 주택저당증권(MBS) : 여러 장기 주택담보대출(20년~30년)을 모아서 만든 상품으로 은행은 증권을 발행하여 투자자에게 투자금을 유치하고, 유치 한돈으로 고객들에게 주택담보대출을 해주고, 고객이 대출금을 은행에 갚으면 은행은 투자자들에게 이자와 원금을 지급

 

• 부채담보부증권(CDO): MBS를 모아서 만든 상품으로 똑같이 CDO 발행하여 다른 투자자들에게 다시 판매

부동산 가격은 계속해서 올랐고, 대출금을 갚지 못하는 대출자가 생기더라도 부동산을 취득함으로 원금손실에 대한 리스크가 크지 않았지만, 신용도가 높은 프라임층을 대상으로 한 MBS를 서프프라임층까지 고객층을 늘립니다.

어차피 부동산이라는 확실한 담보가 있고, 부동산 가격이 계속해서 상승했기 때문에 은행에서는 별다른 서류심사가 없이 사람들에게 무차별적으로 대출을 해줍니다. 이때 심지어 개나 고양이, 존재하지 않는 사람, 사망한 사람에게도 확인 없이  

대출을 해줬다고 합니다.

MBS를 투자한 사람들은 20~30년 동안 투자금(돈)이 묶여 버리기 때문에 유동성이 사라지기 때문에 은행에서는 MBS을 묶은 파생상품 CDO를 만들어 다른 투자자를 유치합니다. 여기서 끝이 아니라 CDO를 묶어서 파생상품을 만들고, CDO를 묶은 파생상품을 또다시 묶어 만들고 계속해서 파생상품을 만들었습니다. 

 

이렇게 무리하게 파생상품을 만들면 하나라도 무너지게 되면 도미노처럼 모든 상품이 무너지게 되고 피해가 막대 하게 되는 것입니다. 2004년 금리를 인상하고, 부동산 가격이 폭락하자 많은 저소득층 고객들이 대출을 갚지 못하게 되고, 부동산을 취득해도 원금을 보전하지 못하는 상황이 되면서 금융사, 증권사는 줄줄이 도미노처럼 파산하게 됩니다. 대표적으로 리먼브라더스

 

세계적인 영향

선진국, 세계 주요 경제를 이끌고 가고 있는 미국의 경제가 위기를 맞이하게 되면서 다른 나라들의 경제도 위기를 맞이했습니다. 

요즘은 모든 나라들이 연결되어있다고 봐도 됩니다. 특히 우리나라의 경우 제조업이 주를 이루고 있고, 해외 수출로 먹고사는 나라라고 할 수 있습니다. 미국이 경제위기가 오면서 수출이 힘들어지고, 2008년 코스피지수를 보면 폭락을 보실 수 있습니다. 우리나라만 위기를 맞은 것이 아니며 대부분의 국가들에게도 영향을 줬습니다. 

 

마치면서..

투자를 하면서 항상 경제위기가 언제 올지 모르고, 예를 들어 코로나19,2008 세계경제위기 등등의 같은 일이 언제 일어날지 모릅니다. 그래서 예측하는 것이 아닌 대응하는 것이라고 하는 것 같습니다. 항상 위기를 생각하고 있어야 한다고 생각합니다. 또한 투자를 할 때는 투자하고 있는 상품만이 아닌 경제상황, 영향 국가들의 상황, 등등을 생각해야 합니다.