실제 경험담 경매 낙찰기 첫번째 입찰전

안녕하세요 평사부입니다. 부동산 경매를 3년 전부터 공부해 2년 전 첫 낙찰을 받고 지금은 4개를 받았습니다.

계속해서 임장부터 낙찰까지 실제 경험담을 적고 싶었는데 차일피일 미루다가 드디어 적어보게 됩니다.

2년 전 일이라서 기억을 찾아 적어보겠습니다. 경매 학원을 처음부터 추천하지 않는 이유, 

처음부터 경매 학원은 추천하지 않는다.

저는 경매학원을 다니지도 않았고 제가 보던 책들이나 유튜브에서도 경매학원을 추천하지 않는 경우가 많았습니다.

1. 예습을 하지 않으면 무슨 말인지 하나도 모른다.

모든 학습이 그렇지만 자기가 관심 있는 분야나 조금의 지식이라도 있는 경우에는 단어나 말이 들리는 경우가 많지만 개념을 설명해 주고, 이건 이렇고, 저건 저렇다고 이야기해도 귀에 들어오지 않습니다. 책이나 유튜브를 통해서 기본적인 지식을 쌓고 나서 학원에 나가게 되면 들리는 것이나 물어보고 싶은 것들이 훨씬 많아질 것입니다.

2. 수수료, 강의료 등등의 기타 비용

정확히 알지는 못하지만, 강의료만 받는 곳도 있고, 낙찰되었을 경우에 수수료로 일정 부분을 받는 곳이 있다고 알고 있습니다. 실제로 경매를 해보시면 알겠지만 이것저것 비용을 계산하다가 보면 실제로는 얼마 남지 않는다는 것을 아실 수 있을 것입니다. 낙찰가에 1%만 받는다고 쳐도 1억에 낙찰받는다고 치면 100만 원의 수수료가 나갑니다. 월세형 부동산이 이자 빼고 20만 원 정도의 수익이 남는 부동산을 낙찰받았다고 해봅시다. 5개월치의 순이익이 수수료로 나가게 되는 것입니다. 또한 여러 가지 세금, 부동산중개수수료 등등을 빼고 나면 실제로는 1년 치 이상의 순이익이 수수료로 나가게 되는 경우가 허다합니다.

3. 책이나 유튜브를 통해서도 충분히 할 수 있다.

제가 실제로 책과 유튜브만을 통해서 경매에 낙찰받았고, 옛날부터 경매를 해오시던 분들 지금도 꾸준히 하시는 분들 전부다 유튜브나 책이 없을 때부터 시작하신 분들입니다. 기초부터 경매학원을 통해서 배우는 것은 바람직하지 않다고 봅니다.

 

처음부터 경매학원을 추천하지는 않지만, 경매학원을 통해서 관련된 사람들을 만나는 것은 좋은 경험이나 배움이 될 수 있고, 특수물건이나 어려운 물건들을 하고 싶을 때 학원을 찾아가서 배우는 것은 바람직하다고 봅니다.

자신에게 맞는 입찰 물건 고르기

저의 경험담이기 때문에 정답은 아니라는 말씀을 우선 드리고 싶습니다.

자신이 생각하는 기준을 정하고 제 기준들을 설명드리고 자기에게 맞는 기준을 맞춰보시기 바랍니다.

저는 부산에 살고 있고, 제가 처음 경매를 시작할 때는 부산은 조정지역으로 1 주택자는 빌라, 아파트의 경우취득세가 1.1% 정도였고, 2 주택자부터 8% ,12% 이렇게 늘어나는 상황이었습니다. 오피스텔의 경우 4.8% 고정이었습니다.

그래서 생각했던 게 첫 번째는 빌라나 아파트를 낙찰받는 것이 좋겠고, 꾸준히 하게 된다면 2,3번째는 오피스텔을 받는 것이 좋겠다고 생각했습니다. 저의 블로그를 보시면 알겠지만 저는 안정적인 한 달 현금흐름이 들어오는 것을 선호하기 때문에 단기매매를 생각하지 않고 수익형 부동산, 즉, 상가에 투자하거나 집을 낙찰받아 월세를 받는 것을 목표로 했습니다.

그리고 저는 현금 사정이 넉넉하지 않았습니다. 2년 정도 투자와 저축을 통해서 5천만 원 정도를 모았습니다. 어렴풋이 부동산을 낙찰받으면 80% 정도의 대출이 나온다고 알고 있었기에 감정가 2억 이하의 물건을 찾았습니다.

부동산 관련 책이나 경매 관련 책들을 많이 보긴 했지만 확신이 없고 처음이었기 때문에 권리상 문제가 있거나 복잡한 경우는 모두 제외시켰습니다.

나의 경매 입찰 물건 조건

1. 빌라 or 아파트 or 상가(상가는 복잡하다고 생각해서 도전 못하고 있습니다.)
2. 단기 시세차익보다는 월세 받는 수익형 부동산
3. 감정가 2억 이하(시드머니 5천만 원)
4. 권리상 하자가 복잡하지 않은 물건
5. 부산 내에 내가 아는 지역일 것

이것들이 제가 생각하는 조건이었습니다. 자신에게 맞게 조금씩 고쳐나가는 게 맞다고 생각합니다.

입찰 전에 알고 계시면 좋을 기본적인 정보들을 적어봤습니다. 다음글에는 임장이나 본격적인 경험담을 적어보겠습니다.