실제 경험담 경매 낙찰기 두번째 입찰결정(입찰금액 결정)

안녕하세요 평사부입니다. 부동산 경매를 3년 전부터 공부해 2년 전 첫 낙찰을 받고 지금은 4개를 받았습니다.

2년 전 일이라서 기억을 찾아 적어보겠습니다. 

입찰결정(입찰금액 결정)

정확히 기억나지 않지만 10번 가까이 입찰과 임장을 해서 실패했던 것 같습니다.

그중에 제가 사는 곳과 걸어서도 갈 수 있는 곳이 있었는데 빌라와 오피스텔이 섞여있는 건물이 통째로 나왔습니다.

하지만 처음에 원룸을 입찰했지만 500만 원 정도 차이로 낙찰을 받지 못했습니다.

그러다가 다른 물건을 입찰하다가 같은 건물에 빌라가 유찰되어 있는 게 눈에 띄었고, 입찰을 결정했습니다.

낙찰 사진

낙찰 가격 1억 3700만 원으로 감정가의 60% 수준입니다.

차순위 금액은 1억 2500만 원으로 대략 1200만 원 정도가 차이가 납니다.

같은 건물에 비슷한 평수들이 1억 7~8천만 원에 낙찰받은 호수가 몇 개 있었지만 그 정도에 낙찰받을 마음은 없었는데 

제가 생각하는 최대한 크게 질러서 낙찰받아보자 라는 생각을 가졌습니다.

이때는 참고로 부동산 경기가 좋았고, 점점 나빠져서  결론적으로는 후회하는 결정이 되었습니다 

하지만 제가 생각했던 수익률과 맞았고, 일단 낙찰받아보고 월세까지 맞춰보는 것만으로도 이 정도면 좋은 경험일 거라는 생각이 컸습니다.

 

낙찰가격을 결정하는 것은 저는 월세를 맞추기 때문에 수익률이라고 생각합니다.

(낙찰가격 + 세금 + 부대비용) - (보증금 + 대출액 ) = A라고 해봅시다

저는 A라는 비용에 달마다 나가는 이자 비용보다 일정 수준보다 많으면 입찰합니다.

위 낙찰받은 것을 예로 들면 65만 원~70만 원 정도의 월세를 받을 수 있다고 예상하였고, 보증금은 천만 원 정도를 생각했습니다. 이자는 4.5~5% 정도를 생각했습니다.

이럴 경우에 입찰가격은 최대한 보수적으로 잡습니다. 65만 원의 월세 보증금 천만 원 / 이자 5%라고 가정하고 대출은 80 프로나 온다고 가정하고 십만 원 단위는 없앱니다.

1000/65 // 이자 5%(46만 원) // 대출 80 % (1억 900만 원) 

그러면 계산해 봅시다.

13700만 원에 낙찰받아 80프로 대출을 일으키고 보증금 천만 원을 받습니다. 그러면 실제로 들어간 돈은 1600만 원에 세금 및 부대비용입니다. 생각보다 부대비용이 많습니다. 차비나 법무사비, 부동산중개수수료, 입주청소 등등이죠 넉넉하게 잡아서 실제로 들어가는 돈이 2천만 원이라고 생각해 봅시다.

그러면 2천만 원을 들여서 19(65-46) 만원의 월세를 받으면 10% 가까이 수익률을 가지게 됩니다.

저는 보수적으로 계산해서 10~15% 이상의 수익률이 나오면 입찰하는 편입니다.

그리고 실제 투자를 가져오면 보증금 천만 원에  62만 원의 월세를 맞추었고, 실제 투자에 투입된 돈은 1850만 원 정도가 들어갔습니다. 이자는 4.3%였고 달마다 이자가 39만 원 정도 나갔습니다.

1850만 원을 투입해 23(62-39) 만원의 현금흐름을 만들었기에 만족스러웠습니다. 

이것은 제가 투자할 때 쓰는 방법이지 정답이지 않습니다.

그저 제가 생각한 방법이고, 절대적이지 않습니다. 이렇게 계산하면 안 된다고 하시는 분들이 많으실 거라고 생각됩니다.